부동산임대사업자 간주임대료

[블로그 글] 간주임대료

사업자가 부동산임대용역을 제공하고 매월 임대료를 받는 경우와는 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 전세금 등에 일정한 이율을 곱하여 계산한 금액을 간주임대료라고 합니다. 부동산임대사업자 간주임대료는 부가가치세의 과세표준 및 종합소득세의 소득금액에 포함됩니다. 간주임대료는 매월 임대료에 부과되는 세금과의 형평을 위한 제도입니다.

부부합산 3주택 이상을 소유하고 해당 주택(보증금이 있는 주택)의 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우는 간주임대료 과세 대상에 해당합니다. 85㎡이하 기준시가 3억원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상에 해당하지 않습니다.

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[국세청 2017. 7. 답변] 주택임대사업소득

[질문] 주택임대사업자의 부가세면세사업자로서 신고방법과 세율 신고시기.

1, 2. 부가가치세가 면세되는 주택임대 사업소득자는 임대 물건지 관할세무서에 면세사업자로 주택임대 사업자 등록을 하고, 매년 1월1일부터 12월 31일까지 발생한 사업소득의 수입금액 등의 현황을 다음연도 1월 1일부터 2월 10일까지 [사업장현황신고서]를 제출해야 합니다.

* 사업장현황신고서는 주택임대사업자인 경우 주택임대 수입금액, 임대 주택의 종류, 취득일, 면적, 임대기간, 보증금, 월세 등의 현황만을 기재하여 제출하는 것이며, 종합소득세 신고(5월 1일부터 5월 31일)를 통해 사업소득에 소득세를 결정하여 납부하게 됩니다.

다만, 기준시가 9원 이하의 1주택만을 보유하거나 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 2018년까지는 한시적으로 비과세되며, 2019년 이후에는 분리과세되는 주택임대 사업소득에 해당하여 사업자등록 의무가 없습니다. 또한, 사업장현황신고, 종합소득세 신고를 하지 않아도 주택임대 사업소득에 대한 소득세와 관련하여는 세법상 아무런 불이익이 없습니다. 

만일, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 주택임대 사업소득에 대한 사업자등록을 할 수 있습니다. 

사업자등록은 사업장별로 하는 것이므로 다른 일반 사업자등록증을 가지고 있는 것과 별도로 사업자등록신청을 해야 합니다.

그 밖의 주택임대 사업소득 등의 사업장현황신고 및 종합소득세 신고와 관련한 내용은 국세청홈페이지 → 국세정보 → 국세청발간책자 → 세금개요책자 → 2016. 생활세금시리즈(주택의 임대와 세금), 사업경영자가 알아두면 유익한 세금정보(2016년 8월 개정)" 또는 국세청홈페이지(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합소득세, 사업장현황신고 등을 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. 

소득세법 제12조 【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 제14조 【과세표준의 계산】 ③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다. 

7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

https://teer.hometax.go.kr/home.do?url=pub%2FgetReq_view&mode=getReq_view&reqId=Q1NTI=MTA2Mj

[한겨레 신문 2017. 7. '집부자' 임대소득과세에 대한 8가지 궁금증

임대소득에 대한 세금은?

모든 임대소득에 과세하는 것은 아닙니다. 공시가격 9억원 미만의 1개 주택만 소유한 사람의 임대소득은 과세 대상이 아닙니다. 2014년 개정된 현행 소득세법이 정한 임대소득 과세 원칙은 다주택자와 9억원 이상 고가 주택을 소유한 1주택자가 벌어들인 임대소득에 대해서만 과세합니다. 

여기서 말하는 임대소득은 앞서 설명한 대로 월세와 전세·보증금으로부터 나오는 간주임대료를 합한 소득입니다. 그런데 실제로는 좀 더 복잡합니다. 간주임대료는 전세나 보증금의 총액이 3억원을 초과할 때, 그 초과분의 60%에 대해서만 예금 이자율을 적용해 간주임대료에 포함시킵니다. 기획재정부가 정한 기준 이자율은 현재 연 1.6%입니다. 이 경우 주택 4채를 보유해 5억씩 전세를 줘 전세금 총액이 20억원일 경우에도 간주임대료는 1년에 1632만원 수준입니다.

이렇게 산정된 임대소득이 연 2000만원을 초과할 경우에는 다른 소득과 합산해 종합과세하고, 2000만원 이하일 경우에는 14% 세율로 분리과세(종합과세 선택 가능)하도록 하고 있습니다. 다만 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세는 개정 당시 2016년까지 유예를 했다가 지난해 한차례 더 유예해 2019년부터 시행됩니다. 

분리과세를 할 경우 임대소득의 60%를 필요경비로 인정해 과세대상에서 공제하고, 400만원을 기본공제(기타소득 2000만원 이하일 경우)합니다. 2000만원 이하에 대한 과세가 시행된다고 하더라도 1000만원까지의 임대소득은 필요경비로 600만원, 기본공제로 400만원이 공제돼 세금을 전혀 안내게 되고, 2000만원을 벌어도 1년에 부과되는 세금은 56만원에 불과합니다.

http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/802998.html