92다10197,92다10203(반소)ﾠ판결ﾠ【건물철거등,소유권이전등기】

☞ 각종 사안에서 묵시적 합의해제로 볼 수 있는가 문제된다. 계약 이행을 장기간 방치하였다는 이유만으로 묵시적 합의해제가 되었다고 볼 수는 없고, 당사자 쌍방의 계약 실현 의사 유무 등 계약 체결 후 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단한다(92다10197). “계약후 7년의 기간이 경과하였다 하여 권리의 소멸시효기간이 경과되지 아니한 시점에서 가볍게 계약당사자의 계약실현의 의사결여나 포기를 단정할 수 없다”라고 한 사례로 91다2113 판결. 한편, 판례는 반환하는 합의금을 이의 없이 수령하거나, 공탁한 계약금·중도금을 이의 없이 수령한 경우 또는 이행 제공이나 최고 없이 장기간 방치한 경우(85다카2197: 5년) 등의 사안에서 ‘묵시적 합의해제’를 인정하였다.

[판례 전문]

☞ 대법원ﾠ1992.7.28.ﾠ선고ﾠ92다10197,92다10203(반소)ﾠ판결ﾠ【건물철거등,소유권이전등기】

[공1992.10.1.(929),2639]

【판시사항】

가. 매매계약 후 대금 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금지급의무나 소유권이전등기의무를 이행하지 않고 이를 방치하였다는 사유만으로 그 계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 할 수 있는지 여부(소극)

나. 대지의 매수인이 매매계약의 이행으로 그 대지를 인도받았으나 소유권이전등기를 받지 아니한 경우 이를 점유 사용할 권리가 생기는지 여부(적극)와 매수인이 대지상에 건물을 소유하고 그 대지를 무상으로 사용하고 있는 상태에서 그 대지의 매매계약을 체결한 경우

【판결요지】

가. 매매계약을 체결한 후 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치하였다고 하여도 그와 같은 사유만으로는 그 계약이 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사의 일치로 묵시적으로 합의해제되었다고 할 수 없고 계약당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지 여부는 계약 후의 여러 가지 정황을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 한다.

나. 대지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 대지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기는 것으로 보아야 할 것이고 매수인이 대지상에 건물을 소유하고 그 대지를 무상으로 사용하고 있는 상태에서 그 대지의 매매계약을 체결한 경우에도 다른 약정이 없는 한 매수인은 그 매매계약을 이행하는 과정에서 이를 점유 사용할 권리를 가진다고 보는 것이 상당하다.

【참조조문】가. 민법 제543조 / 나. 민법 제568조, 제192조

【참조판례】가. 대법원 1991.4.12. 선고 91다2113 판결(공1991,1376), 1992.2.28. 선고 91다28221 판결(공1992,1157) / 나. 대법원 1988.4.25. 선고 87다카1682 판결(공1988,889)

【전 문】【원고(반소피고), 상고인】ﾠ 김춘배 소송대리인 변호사 권영상

【피고(반소원고), 피상고인】ﾠ 김대성 외 9인 피고들 소송대리인 변호사 김철기

【원심판결】ﾠ 부산고등법원 1992.1.30. 선고 91나3307(본소),91나331(반소) 판결

【주 문】상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

【이 유】상고이유를 본다.

제1점에 대하여

매매계약을 체결한 후 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치하였다고 하여도 그와 같은 사유만으로는 그 계약이 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사의 일치로 묵시적으로 합의해제되었다고 할 수 없고(당원 1991. 4. 12. 선고 91다2113 판결 참조), 계약당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지 여부는 계약 후의 여러가지 정황을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 할 것이다.

그러므로 원심이 이 사건 매매계약과 같은 쌍무계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인인 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 김대성이 잔대금의 일부를 오랫동안 지급하지 않았다는 이유만으로는 매매계약을 실현시킬 의사가 결여되었다거나 포기하였다고 보기 어렵고, 오히려 같은 피고가 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)로 부터 이 사건 대지를 매수하여 주택의 부지로서 그 가족과 함께 계속 점유, 사용하면서 이 사건 대지에 관한 세금까지 계속 납부하여 왔고 이 사건 소송이 계속중 미지급잔대금을 공탁한 사실을 반대사실로 인정하고, 같은 피고에게 이 사건 매매계약을 실현시킬 의사가 결여되었다고 볼 수 없다고 판단한 것은 수긍이 되고,
이 사건 대지는 같은 피고의 아버지인 소외 망 김봉규가 원고의 전소유자인 소외 망 이동인의 승낙을 얻어 그 일부지상에 건물을 건축하고 나머지 대지는 마당으로 사용하다가 위 김봉규가 사망한 후에는 같은 피고의 가족이 증축을 하여 점유하여 왔고, 원고는 위 이동인에게 대여금채권이 있어 위 이동인이 1970.7.6. 사망한 후에 그 상속인들을 상대로 이 사건 대지를 비롯한 인근의 토지에 관하여 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 얻고 1971.4.2. 소유권이전등기를 한 후 소외 황영선을 대리인으로 내세워 그가 취득한 이 사건 대지를 비롯한 인근의 토지들을 당시의 각 점유자에게 매도하는 과정에서 같은 피고는 1971.5.24. 위 황영선과의 사이에 이 사건 매매계약을 하기에 이른 것이라는 원심의 인정사실에 비추어 보아도 그러하다.

다만 같은 피고가 미지급잔대금을 공탁하였다는 1991.11.23.은 매매계약이 체결된 후 20년이 지난 후의 일이고 더구나 원고가 이 사건 소송을 제기한 1988.6.8. 이후의 일이어서 원심이 이를 그 사이 묵시적인 합의해제가 있었다고 보지 아니한 사유의 하나로 든 것은 옳다고 할 수 없으나, 원심이 인정한 나머지 사정에 의하더라도 이 사건 매매계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 보기는 어려우므로, 원심의 위와 같은 판단결과는 정당하다.

소론의 판례( 당원 1987.1.20. 선고 85다카2197 판결 참조)는 이 사건과 사실관계를 달리하는 것으로서 이 사건에 적절한 것이 아니다.

따라서 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

대지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 대지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유 사용할 권리가 생기는 것으로 보아야 할 것이고(당원 1988. 4. 25. 선고 87다카1682 판결 참조), 이 사건의 경우와 같이 매수인이 대지상에 건물을 소유하고 그 대지를 무상으로 사용하고 있는 상태에서 그 대지의 매매계약을 체결한 경우에도 다른 약정이 없는 한 매수인은 그 매매계약을 이행하는 과정에서 이를 점유 사용할 권리를 가진다고 보는 것이 상당하다.

원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 대지는 이 사건 매매계약이 체결되기 훨씬 전부터 피고들이 주택의 부지로서 이를 점유 사용하여 오던 것이어서이 사건 매매계약의 체결 당시 그 계약의 이행으로 비로소 대지의 인도가 이루어진 것이 아님은 소론과 같으나, 당사자 사이에 별도의 약정이 없는 한 매수인이 종래 점유 사용하고 있던 대지를 그 상태로 매도하는 원고로서는 매수인이 종전 상태대로 매매의 목적물인 대지를 점유 사용하는 것을 용인한 것으로 보아야 할 것이므로, 매매계약체결 후에 대지의 인도가 이루어진 경우와 마찬가지로 매수인이 비록 매매계약상의 잔대금을 전액 지급하지 않았다 하더라도 그 대지를 점유 사용할 권리가 있다고 보아야 할 것이다.

그리고, 을 제2호증(매매계약서)에 부동문자로 대지명도의무가 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있는 것으로 기재되어 있다 하더라도, 이는 이 사건매매계약에서는 예문에 불과하여 매도인이 매수인의 대지점유를 용인한 것으로 보는 데 장애가 된다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관ﾠﾠﾠ김석수 ( 재판장 ) ﾠﾠ이회창ﾠﾠ배만운ﾠﾠ

(출처 : 대법원 1992.07.28. 선고 92다10197,92다10203(반소) 판결 건물철거등,소유권이전등기 [공1992.10.1.(929),2639])